Im lepsza lokalizacja działki i bardziej atrakcyjna cena, tym szybciej uda nam się znaleźć kupca. Aby przyśpieszyć proces sprzedaży, bez potrzeby schodzenia z ceny, warto się przygotować, uregulować stan prawny i zgromadzić wcześniej niezbędne dokumenty. Co powinniśmy zrobić, aby szybko sprzedać działkę?

Co zrobić z dużą działką?

Jeśli posiadamy dużą działkę, to przed sprzedażą warto ją podzielić. Szybciej znajdziemy nabywcę na działkę nadającą się od razu pod rozpoczęcie budowy. Podział działki musi zrobić geodeta, co niestety wiąże się z dodatkowymi kosztami, jednak sprzedając kilka mniejszych działek, uzyskamy zapewne wyższą łączną cenę niż w przypadku dużej. Robiąc podział, należy zadbać o dostęp do drogi głównej w przypadku działek, które z nią nie sąsiadują. Takie działki są bardziej atrakcyjne dla kupujących.

Jeśli dla dużej działki została wcześniej wydana decyzja o Warunkach Zabudowy, to dla każdej z działek po podziale trzeba ponownie wystąpić o nią do gminy. Decyzja wydana dla działki przed podziałem traci ważność.

Dokumenty do sprzedaży działki

Kolejnym krokiem przygotowań powinno być zgromadzenie niezbędnych dokumentów. Poprosi o nie kupujący, aby móc sprawdzić stan prawny działki lub starać się o kredyt. Będą również potrzebne notariuszowi do sporządzenia aktu notarialnego. Przed sprzedażą działki należy przygotować:

- Akt notarialny lub inny dokument potwierdzający, że sprzedający jest właścicielem gruntu.

- Numer księgi wieczystej - jeśli działka nie ma założonej księgi wieczystej, to przed sprzedażą warto złożyć wniosek o jej założenie. Na jej podstawie kupujący będzie mógł potwierdzić własność, sprawdzić, czy są ustanowione służebności lub hipoteka.

- Wypis i wyrys z rejestru gruntów, w którym znajduje się informacja, jakiego rodzaju jest sprzedawana działka (budowlana, rolna, rekreacyjna itp.).

- Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), który określa, jaki rodzaj budynku może zostać postawiony na działce.

- Warunki zabudowy, jeśli gmina nie opracowała MPZP.

Określenie wartości działki - wycena

Sprzedając działkę budowlaną, nie musimy robić wyceny nieruchomości. Jest ona sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego i kosztuje kilkaset złotych. Wystarczy, że oszacujemy wartość gruntu i na tej podstawie określimy cenę, jaką chcemy uzyskać.

Na wartość działki wpływa między innymi jej lokalizacja, sąsiedztwo, kształt i wielkość, przeznaczenie, dojazd i uzbrojenie. Ziemia wystawiona na sprzedaż, z przeznaczeniem pod budowę domu powinna mieć doprowadzoną energię elektryczną i wodę. Dodatkową zaletą jest również gaz, kanalizacja oraz internet. Do działki musi być zapewniony odpowiedni dojazd. Może być on wytyczony przez działkę sąsiada, ale bezpośredni dostęp do drogi utwardzonej lub asfaltowej pozytywnie wpływa na jej wartość.

Najprostszym sposobem oszacowania wartości jest znalezienie ofert innych podobnych działek w okolicy. Najszybciej zrobimy to, korzystając z internetowych portali z ogłoszeniami nieruchomości. W przypadku nietypowej działki (wąskiej, o nieregularnym kształcie, położonej na zboczu), lub braku możliwości porównania cen z innymi, warto zlecić wykonanie operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca majątkowy dokładnie określi wartość gruntu.

Znając już wartość działki, możemy ustalić cenę. Dobrym rozwiązaniem jest podanie w ogłoszeniu wyższej kwoty niż tak, która nas interesuje, abyśmy mogli negocjować warunki z kupującym.

Dotarcie do zainteresowanych

Nie uda nam się sprzedać działki, jeśli nie zainteresujemy nią potencjalnych inwestorów. Obecnie portale internetowe to pierwsze źródło informacji, w którym kupujący szukają atrakcyjnych gruntów. Musimy zadbać o to, żeby w ogłoszeniu znalazł się szczegółowy opis działki z dokładną lokalizacją i zdjęciami pokazującymi jej stan, położenie, dojazd oraz sąsiedztwo. Ogłoszenia warto zamieścić na kilku portalach, najczęściej można to zrobić za darmo lub za niewielką opłatą.

Informację o sprzedaży, wraz z numerem kontaktowym warto też umieścić na samej działce. Można też pomyśleć o ogłoszeniu np. w lokalnym sklepie, które może dotrzeć do nabywców z najbliższej okolicy.

Ustalenie warunków i zawarcie umowy

Po znalezienie zainteresowanego, który sprawdzi stan prawny nieruchomości i obejrzy działkę, można negocjować ostateczną wysokość ceny. Zazwyczaj jest ona o kilka procent niższa od podanej w ogłoszeniu.

Kolejnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej. Aby zabezpieczyć interesy obu stron, jest ona często zawierana w formie aktu notarialnego, ale zgodnie z obowiązującymi przepisami nie ma takiego obowiązku. Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia umowy przenoszącej własność. W umowie przedwstępnej zawarte są szczegóły dotyczące nieruchomości, ustalona przez strony ostateczna cena oraz termin płatności. W umowie może się też znaleźć zapis dotyczący wpłacanej przez kupującego zaliczki lub zadatku.

Jeśli kupujący będzie się starał o kredyt hipoteczny, to po podpisaniu umowy przedwstępnej może składać dokumenty do banku. W takim przypadku umowa musi też dawać kupującemu dłuższy czas na formalności związane z uzyskaniem finansowania.

Jednym z ostatnich kroków związanych ze sprzedażą działki jest podpisanie aktu notarialnego. Na podstawie umowy przenoszącej własność kupujący przekazuje sprzedającemu ustaloną kwotę. Notariusz składa również wniosek do sądu o zmianę właściciela w księdze wieczystej gruntu.

Sprzedaż działki z hipoteką lub rozpoczętą budową

Hipoteka na działce, ustanowiona na rzecz banku, który udzielił kredytu sprzedającemu, nie stanowi problemu przy sprzedaży. Właściciel działki musi przedstawić kupującemu dokument z banku z aktualnym saldem zadłużenia, rachunkiem do spłaty kredytu oraz zgodną na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie zobowiązania.

Kupujący w pierwszej kolejności wpłaca środki do banku, aby spłacić resztę kredytu. Następnie bank wystawia dokument, na podstawie którego zostanie wykreślona hipoteka. Pozostała część ustalonej ceny trafia na rachunek sprzedającego. Nie ma znaczenia, czy nabywca finansuje zakup działki ze środków własnych, czy z kredytu.

Można również sprzedać działkę z rozpoczętą budową. Przed sprzedażą musimy się upewnić, że mamy kompletną dokumentację dotyczącą budowy i działki, w tym ważne pozwolenie ma budowę, projekt budowlany, dziennik budowy, umowy z wykonawcami itp. Nabywca, który będzie chciał kontynuować budowę, oprócz działki musi się również spodobać projekt domu, który będzie dalej realizował.